将来の資産価値が暴落しづらいタワーマンションの3つの条件とは
将来、タワーマンションの資産価値が暴落するかもしれないという話を聞いたことがありますか？
「タワーマンション」というだけでプレミア感があり、そこに住まうことがステータスのひとつになる。
タワーマンションは、もはや住宅物件の一流ブランドのような存在感があります。
将来的に売却することも考えて、ブランド力＝資産価値が高いタワーマンションの購入を検討している人も多いでしょう。
そんなブランド力に魅力を感じている方にとって、資産価値の暴落とはのっぴきならない話です。
そこで
■タワーマンションの資産価値が暴落すると言われる2つの原因
■将来、資産価値が暴落しづらいタワーマンションの条件3つ
について解説します。
タワーマンションの購入を検討している人は、資産価値についてのイロハ、必見です。
タワーマンションの資産価値が暴落すると言われる2つの原因
将来、タワーマンションの資産価値を落とす2つの原因とされているのが
１．高額な管理費
２．高額な大規修繕費
です。
タワーマンションの資産価値が落ちる原因について、詳しくみていきましょう。
■原因１．高額な管理費
タワーマンションは、豪華なエントランスに、ジム・ラウンジ・ライブラリ・パーティールームといった共用施設が充実しています。
自宅の敷地内で、高級ホテルさながらの上質な暮らしが楽しめるのがタワーマンションの資産価値のひとつです。
しかし充実した共用施設の運営やメンテナンスのため、タワーマンションの管理費は高額です。
さらに共用施設の老朽化とともに、使い心地・清潔さ・美しさなどを保つための管理費はどんどんあがっていきます。
特にジム・プール・ジャグジーなどの施設は、機械の入れ替えやメンテナンスに相当な費用がかかります。
管理費がどんどん高くなれば、売却時に買い手がつきにくくなります。
また管理費節約のため共用施設を閉鎖すれば、廃墟感が増し、資産価値が大幅に下がる原因となります。
■原因２．高額な大規模修繕費
一般的にマンションは、12～15年に1度のサイクルで大規模修繕を行います。
大規模修繕とは、外壁塗装、配管交換、立体駐車場の機械交換、エレベーター交換など、メンテナンス規模の大きい工事のこと。
大規模修繕は住居としてのクオリティ維持に欠かせませんが、莫大な費用がかかります。
特にタワーマンションは、
・地上40階前後にも及ぶ高層建築の特殊構造
・数多くの高層エレベーター
・非常用ヘリポートなどの特殊設備
など、一般的なマンションに比べて特殊な設備が多いため、大規模修繕費が高額になる傾向があります。
ある港区の40階建てタワーマンションでは、大規模修繕に約50億円の費用がかかったといいます。
大規模修繕費は、毎月住民が支払う修繕積立金によって準備されています。
修繕積立金の額は、10～30年先の修繕計画にもとづいて算出されています。
しかし、いざ大規模修繕の段になると計画以上に予算が必要になり、修繕積立金が不足することも。
修繕積立金が不足する場合は、住民から不足分を補う一時金を徴収することもあります。
しかし総戸数も多いタワーマンションでは、住民の意見が一時金徴収で一致しない場合も。
修繕積立金が不足する、一時金徴収ができない、建物の修繕が延期されたり不十分なまま終わる…
そうなると、そのタワーマンションの資産価値はどんどん下がってしまいます。
修繕が不十分なタワーマンションは、売却時にも買い手がつきづらくなります。
将来の資産価値が暴落しづらいタワーマンションの条件とは？
将来の資産価値が暴落しづらいタワーマンションには、下記の3つの条件があります。
１．立地がいい
２．眺望がいい
３．管理組合がしっかりしている
3つの条件について詳しくご説明していきます。
■条件１．立地がいい
駅近・駅直結など、条件の良い立地に建っているタワーマンションは、「立地」という強固な資産価値を持っています。
建物の立地は、後から絶対に変えられない条件。
都心の主要ターミナル周辺や、人気の高級住宅エリアに建っているタワーマンションは資産価値が高く、その価値も落ちにくいと言えます。
ただ立地は、強固ではあるけれど完璧な条件とは言えません。
20～30年スパンで見たときに、最新の開発エリアとして人気だった街がゴーストタウン化していたり、思わぬ災害の影響などで大きく地価が下がる可能性もあります。
■条件２．眺望がいい
タワーマンションの資産価値のひとつは「眺望」です。
同じ間取り・広さでも高層階ほど分譲価格が高いように、高層階で眺望の良い部屋は資産価値が非常に高くなります。
ではタワーマンションの低層階は資産価値が低いのかというと、そうではありません。
低層階でも、整備された中庭やウォーターフロントの開けた景色が楽しめる部屋は眺望が良く、資産価値が高くなります。
逆に高層階でも、周りにタワーマンションが林立していたり、線路や高速道路が目の前を通っている場合は眺望が良いとは言えず、高い資産価値は望めません。
また眺望は、完璧な条件ではありません。
新築時は目の前が開け、海や東京タワーやレインボーブリッジなどのランドマークが臨めても、数年後には目の前に同じような高層マンションが建っていて眺望が変わってしまう可能性があります。
周辺の都市計画を調べ、周りに高層建築物が建つ予定がないかどうか確認するのがおすすめです。
■条件３．管理組合がしっかりしている
管理費の使いみち、適正な管理費の価格算出、適切な修繕計画など…
タワーマンションの資産価値を落とさず維持していけるかどうかは、管理組合の運営にかかっているといっても過言ではありません。
大規模なタワーマンションであれば、総戸数2000戸近い場合もあります。
その中には、
「終の棲家として住んでいるため、マンションの維持管理をしっかりしていきたい人」
「賃貸で一時的に入居しているため、管理費はできるだけ抑えたい人」
「投資目的で購入しているため、遠い将来の大規模修繕にはあまり興味がない人」
など、様々な目的の住民がいます。
様々な思惑を持つ住民たちの総意をとりながら、タワーマンションの資産価値を落とさないよう管理する。
管理組合の運用がしっかりしているタワーマンションは、将来的に修繕費で破綻する心配もなく、資産価値が落ちづらいと言えます。
▼管理組合がしっかりしているタワーマンションの例
ブリリア有明スカイタワー
出典：ブリリア有明スカイタワー 公式サイト
ブリリア有明スカイタワーは、管理組合のクオリティの高い運営に定評があります。
「非日常が日常であるために」をモットーに、充実した共用施設の整備に取り組み、管理組合公式サイトがあるほど。
たとえば最上階のガーデンテラスの木材は、風雨にさらされ劣化が早くなるため、丁寧に点検・修繕が重ねられています。
管理組合がしっかりしていることで、今後のマンションの資産価値を維持する上で非常に安心感があります。
→ ※ブリリア有明スカイタワーの物件情報はこちら
まとめ
タワーマンションの資産価値が将来暴落するといわれる原因には、
１．高額な管理費
２．高額な大規模修繕費
がありました。
しかし「管理組合がしっかりした」タワーマンションを選べば、管理費や大規模修繕費で破綻して、資産価値を落とすリスクは大幅に減ります。
また「立地」という変えられない条件や、タワーマンションの魅力である「眺望」の良い物件も、資産価値が高いといえます。
タワーマンションを購入するときは、将来的な資産価値まで考慮しながら検討することをおすすめします。
